상가임대차에 있어서 다운(down)계약서란 건물주와 담합해 임대차계약서상의 금액을 실제와 다르게 낮추어 작성한 경우를 말한다. 이는 허위계약서로서 엄연한 불법행위이다. 

그러나 현실적으로 이러한 다운계약서를 요구하는 임대인이 종종 있고, 점포를 얻으려는 예비창업자는 이러한 요구에 대해 어떻게 해야 할지 난처한 경우가 종종 있다. 자기의 모든 것을 걸고 창업을 하려는 마당에 좋은 점포를 단순히 다운계약서 때문에 놓치기도 아깝고, 그렇다고 이에 응하자니 어떤 불이익이 있는지도 몰라 선뜻 응하기 어려운 난감한 상황이 종종 발생한다. 

건물주가 이러한 다운계약서를 요구하는 이유가 무엇인지, 다운계약서를 작성하면 세입자에게 어떤 문제가 생기는지 살펴보자. 

임대인이 다운계약서를 요구하는 이유는 임대사업에 대한 세금을 적게 내기 위한 목적이다. 임대인은 임대사업에 대하여 부가가치세와 소득세를 내야 한다. 부가가치세는 세입자로부터 받아서 내는 것이므로 사실 임대인에게는 큰 부담이 아닐 수 있다. 문제는 소득세이다. 소득세는 자신의 수입에서 경비를 뺀 소득에 대하여 세율만큼 부담하는 것이다. 부동산임대사업의 경우에는 사실 별다른 경비가 발생하지 않으므로 수입이 증가하면 바로 세율만큼 소득세부담이 늘어난다. 자연히 소득세부담을 줄이기 위해 임대수입을 줄이고 싶은 유혹을 받게 되고 이러한 임대수입을 줄이는 가장 손쉬운 방법이 월세를 줄여서 신고하는 다운계약서를 작성하는 것이다. 

이러한 월세는 건물주의 입장에서는 임대수입이지만 세입자의 입장에서는 사업상의 경비에 해당하는 임차료이다. 그러므로 월세를 줄여서 신고하면 세입자는 그만큼 사업상의 경비가 줄어드는 결과가 된다. 경비가 줄어들면 그만큼 소득(소득=수입-경비)이 늘어나고 이는 곧 세금의 증가를 의미한다. 예를 들어 월세가 200만원이나 100만원으로 다운계약서를 작성한 경우를 살펴보자. 

월 100만원의 월세를 인정받지 못하면 이는 연간 1200만원의 경비를 인정받지 못하는 결과가 된다. 이는 세입자의 소득이 그만큼 증가하여 이에 세율을 곱한 금액만큼 세금부담이 늘어난다는 것을 의미한다. 다른 조건에 변동이 없다면 주민세를 포함하여 최저 1,056,000원에서 최대 4,620,000원(1,200만원 X 8.8%~38.5%)의 세금이 늘어난다. 결국 건물주의 소득세가 줄어드는 대신 세입자가 부담할 소득세가 늘어나는 결과가 됨을 알 수 있다. 

부가가치세는 세입자의 경우 자신이 부담한 부분만큼만 공제를 받으므로 별다른 차이가 없을 수 있다. 그러나 건물주는 자신이 받지 않는 부분에 대하여도 책임을 져야한다. 부가가치세는 상대방으로부터 받아서 내는 것이므로 받지않았다고 해 이러한 책임에서 벗어날 수 없고 나중에 세입자로부터 다시 이를 받는 것도 매우 힘들 것이다. 

창업희망자는 다운계약서 작성시 이러한 불리함이 있음을 알고 이에 대응하여야 하며, 불가피한 경우는 월세 등의 임대조건에 대해 건물주와 다시 협의해 부당한 손해를 보지 않아야 할 것이다. 



<김 상 문> 
세무법인 '정상' 파트너세무사/한국세무사회 국제협력위원/경희대 프랜차이즈 최고전문가과정 세무강사/프랜차이즈 포럼(삼성경제연구소) 특별위원/창업포탈 엔클루 자문세무사 
저서: 확 바뀐 부동산세금 등